Ratgeber · Wohnungssuche
Wohnungsbesichtigung Checkliste: 35 Punkte und 7 Profi-Tests
Zwanzig Minuten Besichtigung, dann eine Entscheidung für die nächsten Jahre: So läuft die Wohnungssuche in Wien, Graz oder Salzburg meistens ab. Die meisten schauen dabei auf Grundriss, Licht und Böden. Die teuren Überraschungen stecken aber woanders, im schwachen Wasserdruck, im feuchten Fenstereck, im alten Sicherungskasten und in der Betriebskostenabrechnung, die niemand angesehen hat. Diese Checkliste bündelt alles, was du vor Ort prüfen solltest, in 35 Punkten zum Abhaken, dazu sieben Tests, die Profis bei jeder Besichtigung machen, und die zwölf Fragen, die du dem Vermieter unbedingt stellen solltest.
Veröffentlicht am 23. Oktober 2026 · Aktualisiert am 23. Oktober 2026 · Lesezeit ca. 12 Minuten · Von der SearchPlace.Ai Redaktion
Auf einen Blick
Bei einer Wohnungsbesichtigung prüfst du drei Dinge: den technischen Zustand (Wasser, Schimmel, Fenster, Strom, Heizung), die Lage (Lärm, Licht, Empfang) und die Konditionen (Mietzins, Betriebskosten, Energieausweis, Befristung, Kaution). Wer das mit einer Checkliste in 20 Minuten durchgeht, erkennt teure Mängel, bevor er unterschreibt.
- Vorher: Lage online prüfen (Lärmkarte, HORA, Breitbandatlas), Unterlagen als PDF bereithalten.
- Vor Ort: 7 Profi-Tests für Wasserdruck, Warmwasser, Schimmel, Fenster, Empfang, Strom und Lärm.
- Nachfragen: Betriebskostenabrechnung und Energieausweis zeigen lassen, Befristung und Kaution klären.
- Warnsignale: Geld vor Besichtigung, Zeitdruck, Ablöse ohne Liste, kein Energieausweis.
- Danach: schnell bewerben, Vertrag vorab lesen, Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen.
Vor der Besichtigung: 15 Minuten Recherche, die dir Stunden sparen
Das Inserat richtig lesen
Ein gutes Inserat verrät schon vor dem Termin, ob sich die Besichtigung lohnt: Heizwärmebedarf (HWB) und fGEE aus dem Energieausweis müssen laut Gesetz angegeben sein, dazu sollten Hauptmietzins, Betriebskosten und Heizkosten getrennt ausgewiesen werden. Fehlen diese Angaben, frag vorab per Nachricht nach. Achte auch auf das Baujahr, denn davon hängt ab, ob das Mietrechtsgesetz voll, teilweise oder gar nicht gilt, und damit, wie gut du als Mieter geschützt bist.
Die Lage online prüfen
Drei kostenlose öffentliche Werkzeuge zeigen in wenigen Minuten, was dir bei der Besichtigung niemand sagt:
- Lärm: Die Umgebungslärmkarten auf laerminfo.at zeigen Straßen-, Schienen- und Fluglärm für ganz Österreich.
- Naturgefahren: HORA zeigt Hochwasserzonen und weitere Naturgefahren, wichtig bei Erdgeschoß- und Gartenwohnungen.
- Internet: Im Breitbandatlas siehst du, ob an der Adresse Glasfaser oder schnelles Kabelinternet verfügbar ist.
Das gehört in die Tasche
Ein geladenes Smartphone (Fotos, Taschenlampe, Kompass, Speedtest), ein Maßband, diese Checkliste, ein amtlicher Lichtbildausweis und deine Bewerbungsunterlagen als PDF. Wer nach der Besichtigung sofort schreiben kann, dass die Unterlagen schon unterwegs sind, ist bei begehrten Wohnungen klar im Vorteil. Wie die perfekte Mappe aussieht, zeigt der 14-Tage-Plan zur Wohnungssuche. Und eine Regel gilt immer: Überweise niemals Geld, bevor du die Wohnung gesehen und einen Vertrag in der Hand hast, mehr dazu im Ratgeber Wohnungsbetrug erkennen.
Die 7 Profi-Tests, die kaum jemand macht
Die meisten Mängel, die später Geld oder Nerven kosten, lassen sich bei der Besichtigung mit dem Smartphone und zwei Minuten pro Test aufdecken. Frag kurz, ob du Wasserhähne aufdrehen und Fenster öffnen darfst, kein seriöser Vermieter hat damit ein Problem.
Test 1
Der Wasserdruck-Test
Dusche und Waschbecken gleichzeitig voll aufdrehen, dann das WC spülen. Beobachte, ob der Strahl einbricht und wie schnell das Wasser abläuft.
Warnsignal: deutlicher Druckabfall, gluckernder oder langsamer Abfluss.
Test 2
Der Warmwasser-Test
Warmwasser aufdrehen und die Zeit stoppen. Frag nach, ob Therme, Boiler oder Fernwärme das Wasser erwärmt und wie groß der Boiler ist.
Warnsignal: mehr als eine Minute Wartezeit, schwankende Temperatur, laut startende Therme.
Test 3
Der Schimmel-Test
Beim Betreten bewusst riechen. Dann mit der Handy-Taschenlampe Außenwandecken, Fensterlaibungen, Silikonfugen und, wenn erlaubt, die Wand hinter Kästen ableuchten.
Warnsignal: muffiger Geruch, dunkle Flecken, frisch ausgemalte Einzelstellen, starke Duftstoffe.
Test 4
Der Fenster-Test
Jedes Fenster einmal öffnen und schließen, Dichtungen ansehen, Hand an den Rahmen halten. Bei Kastenfenstern im Altbau beide Flügel prüfen.
Warnsignal: Zugluft, beschlagener Zwischenraum bei Isolierglas, morsche oder klemmende Rahmen.
Test 5
Der Handy-Test
In jedem Raum auf die Empfangsbalken schauen und einen kurzen Speedtest machen, besonders dort, wo Schreibtisch oder Sofa stehen sollen.
Warnsignal: Funkloch im Wohn- oder Arbeitszimmer, kein Glasfaser- oder Kabelanschluss.
Test 6
Der Strom-Test
Steckdosen pro Raum zählen und einen Blick in den Sicherungskasten werfen. Ein FI-Schutzschalter (Fehlerstromschutzschalter) mit Prüftaste ist ein gutes Zeichen.
Warnsignal: alte Schraubsicherungen, kein FI-Schalter, Steckdosen ohne Schutzkontakt.
Test 7
Der Lärm- und Abend-Test
Bitte um eine Minute Stille und hör zu, einmal bei geschlossenen und einmal bei offenen Fenstern. Gefällt dir die Wohnung, geh am Abend oder am Wochenende noch einmal ums Haus, dann zeigt sich, wie es dort wirklich klingt, wo Lokale, Lieferzonen oder Straßenbahnkurven liegen und wie hell die Straße nachts ist. Mit der Kompass-App siehst du nebenbei, wohin die Fenster zeigen und wann Sonne in die Wohnung kommt.
Warnsignal: Trittschall von oben, Lokal oder Lieferzone unter dem Schlafzimmer, Dauerlärm, den du bei geschlossenem Fenster noch hörst.
Die Checkliste zum Abhaken: 35 Punkte Raum für Raum
Öffne diese Seite bei der Besichtigung am Handy und hake ab, was du geprüft hast. Dein Fortschritt bleibt nur auf deinem Gerät gespeichert, so kannst du mehrere Wohnungen nacheinander durchgehen und zwischendurch zurücksetzen.
Gebäude und Umgebung
Wohnung allgemein
Küche
Bad und WC
Heizung, Strom und Internet
Unterlagen und Konditionen
Energieausweis in 30 Sekunden lesen
Der Energieausweis zeigt, wie viel Energie eine Wohnung zum Heizen braucht, und nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG 2012) muss der Vermieter ihn dir vor Vertragsabschluss vorlegen und danach aushändigen. Die wichtigste Zahl für Mieter ist der Heizwärmebedarf (HWB) in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr: Je niedriger, desto geringer die Heizkosten. Der fGEE-Wert ergänzt das und zeigt die Gesamteffizienz inklusive Haustechnik, Werte unter 1 sind besser als der Referenzstandard.
| Klasse | HWB (kWh/m² und Jahr) | Was das für dich heißt |
|---|---|---|
| A++ bis A | bis 25 | sehr effizient, typisch für Niedrigenergie- und Passivhäuser |
| B | bis 50 | guter Standard, häufig bei neueren Gebäuden |
| C | bis 100 | solider Mittelwert, etwa bei sanierten Altbauten |
| D bis E | bis 200 | spürbar höhere Heizkosten, nach den Kosten der letzten Jahre fragen |
| F bis G | über 200 | hoher Verbrauch, Heizkosten unbedingt vorab klären |
Vereinfachte Einteilung nach der HWB-Skala des österreichischen Energieausweises. Wie viel du tatsächlich zahlst, hängt zusätzlich von Heizsystem, Energiepreis und deinem Heizverhalten ab.
Diese 12 Fragen musst du dem Vermieter oder Makler stellen
Die richtigen Fragen bei der Besichtigung schützen dich vor den teuersten Überraschungen nach dem Einzug, und sie zeigen dem Vermieter, dass du eine verlässliche Mieterin oder ein verlässlicher Mieter bist.
| Frage | Warum sie wichtig ist |
|---|---|
| 1. Wie setzt sich die Miete zusammen? | Hauptmietzins, Betriebskosten, Heizkosten und Umsatzsteuer getrennt sehen. Bei Wohnungen fallen 10 Prozent USt auf Miete und Betriebskosten an und 20 Prozent auf Heizkosten, sofern der Vermieter umsatzsteuerpflichtig ist. |
| 2. Darf ich die letzte Betriebskostenabrechnung sehen? | Zeigt, ob die Vorschreibung realistisch ist oder eine Nachzahlung droht. |
| 3. Wie wird geheizt und was hat das zuletzt gekostet? | Gas, Fernwärme, Wärmepumpe oder Strom machen bei den laufenden Kosten einen großen Unterschied. |
| 4. Ist der Vertrag befristet und wie lange? | Im MRG mindestens drei Jahre, bei Unternehmer-Vermietern seit 2026 mindestens fünf. |
| 5. Ist eine Wertsicherung vereinbart? | Seit 2026 höchstens eine Anpassung pro Jahr, frühestens zum 1. April. |
| 6. Wie hoch ist die Kaution und wie wird sie veranlagt? | Üblich sind drei Bruttomonatsmieten, die Zinsen stehen dir zu. |
| 7. Gibt es eine Ablöse und wofür genau? | Nur der Zeitwert echter Gegenstände ist zulässig, immer mit Liste und Quittung. |
| 8. Fällt eine Maklerprovision an? | Seit dem Bestellerprinzip zahlt, wer den Makler beauftragt hat, in der Regel also nicht du. |
| 9. Warum zieht die Vormieterin oder der Vormieter aus? | Lärm, Feuchtigkeit oder Streit im Haus kommen oft erst durch diese Frage ans Licht. |
| 10. Sind Sanierungen oder Bauarbeiten geplant? | Dachausbau, Lifteinbau oder Fassadensanierung bedeuten monatelangen Baulärm. |
| 11. Sind Haustiere erlaubt? | Ein generelles Verbot ist meist unwirksam, offene Kommunikation hilft trotzdem. |
| 12. Ab wann ist die Wohnung frei und wer behebt Mängel vorher? | Einzugstermin und Mängelbehebung schriftlich festhalten, bevor du unterschreibst. |
Welche Klauseln im Vertrag später ohnehin nicht gelten, zeigt der Ratgeber 12 Klauseln im Mietvertrag, die in Österreich ungültig sind.
8 Warnsignale, bei denen du gehen solltest
Eine schöne Wohnung ist nichts wert, wenn Vertrag oder Vermieter nicht passen, und diese acht Signale sind Grund genug, freundlich abzusagen.
- Geld vor der Besichtigung: Kaution oder Gebühr gegen Schlüssel per Post ist ein klassisches Betrugsmuster.
- Massiver Zeitdruck: Wer verlangt, dass du heute ohne Vertragsentwurf unterschreibst, hat oft etwas zu verbergen.
- Kein Energieausweis: Den muss der Vermieter vorlegen, wer ihn nicht hat oder nicht zeigen will, nimmt es auch sonst nicht genau.
- Keine Betriebskostenabrechnung: Ohne Abrechnung weißt du nicht, was dich wirklich erwartet.
- Kosmetik statt Sanierung: frisch ausgemalte Einzelstellen, Duftkerzen, alle Fenster weit offen bei Kälte.
- Ablöse ohne Liste: hohe Summen in bar, ohne Aufstellung der Gegenstände und ohne Quittung.
- Befristung unter drei Jahren: im MRG unzulässig, ein Hinweis auf einen schlampig oder bewusst falsch gemachten Vertrag.
- Unklare Identität: Der angebliche Vermieter kann weder Eigentum noch Vollmacht nachweisen.
Nach der Besichtigung: schnell bewerben, sauber übernehmen
Innerhalb von einer Stunde reagieren
Notiere direkt nach dem Termin, was dir aufgefallen ist, solange du dich erinnerst, und schick bei Interesse noch am selben Tag deine Unterlagen mit einer kurzen, persönlichen Nachricht. Bei begehrten Wohnungen entscheidet oft die Reihenfolge der vollständigen Bewerbungen. Wie du dabei vorgehst, zeigt der 14-Tage-Plan für die schnelle Wohnungssuche.
Übergabeprotokoll: dein Schutz für die Kaution
Das Übergabeprotokoll beim Einzug ist das wichtigste Dokument, um beim Auszug deine Kaution vollständig zurückzubekommen. Halte darin alle Mängel mit datierten Fotos fest, notiere die Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme sowie die Anzahl der übergebenen Schlüssel, und lass das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben. Mehr zum Einzug in der Checkliste für die erste eigene Wohnung. Nicht vergessen: In Österreich musst du dich innerhalb von drei Tagen nach dem Einzug mit dem Meldezettel an der neuen Adresse anmelden.
Transparenz und Aktualität: Dieser Artikel hat den Stand Oktober 2026. Rechtliche Hinweise zu Energieausweis, Befristung, Wertsicherung, Kaution und Maklerprovision beruhen auf dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz, dem Mietrechtsgesetz in der Fassung des Mietenpakets 2026 und öffentlichen Informationen zum österreichischen Mietrecht. Die HWB-Einteilung ist vereinfacht. Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Prüfung durch eine Bau-Fachperson.
Haftungsausschluss: Alle Inhalte dieses Artikels wurden von der SearchPlace.Ai Redaktion nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert und zusammengestellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben übernehmen wir keine Haftung, und aus diesem Artikel lassen sich keine Rechtsansprüche ableiten. Für eine verbindliche Rechtsberatung sowie die Prüfung und Durchsetzung von Ansprüchen in deinem Einzelfall wende dich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Worauf muss ich bei einer Wohnungsbesichtigung achten?
Auf drei Ebenen: den Zustand der Wohnung (Schimmel, Fenster, Böden, Wasserdruck, Warmwasser, Elektrik), die Lage (Lärm, Licht, Handyempfang, Öffis) und die Konditionen (Mietzins aufgeschlüsselt, Betriebskostenabrechnung, Energieausweis, Befristung, Kaution, Wertsicherung). Die teuersten Überraschungen verstecken sich meist in Technik und Vertrag, nicht im Wohnzimmer.
Was sollte ich zur Wohnungsbesichtigung mitnehmen?
Ein geladenes Smartphone für Fotos, Taschenlampe, Kompass und Speedtest, ein Maßband, diese Checkliste, einen amtlichen Lichtbildausweis und deine Bewerbungsunterlagen als PDF. Wer die Unterlagen sofort schicken kann, ist bei begehrten Wohnungen klar im Vorteil.
Welche Fragen sollte ich bei einer Wohnungsbesichtigung stellen?
Die wichtigsten: Wie setzt sich die Miete zusammen? Darf ich die letzte Betriebskostenabrechnung sehen? Wie wird geheizt und was kostet das? Ist der Vertrag befristet? Gibt es eine Wertsicherung? Wie hoch ist die Kaution? Gibt es eine Ablöse und wofür? Fällt eine Provision an? Warum zieht der Vormieter aus? Sind Bauarbeiten geplant? Sind Haustiere erlaubt? Ab wann ist die Wohnung frei?
Wie erkenne ich Schimmel bei einer Wohnungsbesichtigung?
Achte beim Betreten auf muffigen Geruch und leuchte mit der Handy-Taschenlampe in die Ecken der Außenwände, in Fensterlaibungen, auf Silikonfugen im Bad und, wenn möglich, hinter Kästen. Warnsignale sind dunkle Flecken, abblätternde Farbe, frisch ausgemalte Einzelstellen, auffallend starke Duftstoffe oder weit geöffnete Fenster bei kaltem Wetter.
Muss mir der Vermieter einen Energieausweis zeigen?
Ja. Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG 2012) muss der Vermieter dir vor Vertragsabschluss einen Energieausweis vorlegen und ihn nach Vertragsabschluss aushändigen. Schon im Inserat müssen der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) angegeben sein.
Wie lange dauert eine Wohnungsbesichtigung?
Für die Checkliste und die sieben Profi-Tests brauchst du rund 20 Minuten. Plane bei Einzelterminen mindestens eine halbe Stunde ein und, wenn dir die Wohnung gefällt, einen zweiten kurzen Besuch der Umgebung am Abend oder am Wochenende.
Finde jetzt Wohnungen, die deine Checkliste bestehen, mit SearchPlace.Ai
Die beste Besichtigung ist die, zu der du gar nicht erst fahren musst, weil das Inserat schon nicht passt. Mit SearchPlace.Ai beschreibst du in eigenen Worten, worauf es dir ankommt, etwa Fernwärme, Lift oder ruhige Hofseite, und die KI durchsucht laut Anbieter mehrere österreichische Quellen gleichzeitig und verlinkt jeden Treffer direkt zum Originalinserat. Die Suche ist gratis. Kostenpflichtig sind nur KI-Suchagenten und KI-Analysen.
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