Was sind Nebenkosten überhaupt?
Nebenkosten – oft auch „Betriebskosten“ genannt – sind alle laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch den Betrieb des Gebäudes entstehen. Dazu zählen u. a. Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister und Versicherungen. 2025 kommen neue Faktoren wie die anteilige CO₂-Kostenregelung hinzu.
Die wichtigsten Posten in deiner Abrechnung
- Heizung & Warmwasser: Häufigster Kostenpunkt, stark abhängig vom Energiepreis.
- CO₂-Kosten: Seit 2025 müssen Vermieter 50 % der CO₂-Kosten tragen – das reduziert deine Heiznebenkosten deutlich.
- Hausreinigung & Gartenpflege: Nur umlagefähig, wenn sie regelmäßig erfolgen.
- Müllabfuhr & Abwasser: Kommunal geregelt, Preisvergleiche lohnen sich kaum, aber Fehlberechnungen sind häufig.
- Versicherungen: Gebäude- und Haftpflichtversicherung dürfen umgelegt werden, nicht aber Reparaturversicherungen.
Abrechnungsfristen, Einsichtsrecht & Eigentümerwechsel
Vermieter müssen die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen. Danach kann keine Nachforderung mehr geltend gemacht werden. Mieter haben das Recht, Belegeinsicht zu verlangen – in der Regel bis zu 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung. Diese Einsicht kann vor Ort oder digital erfolgen.
Wichtig zu wissen: Die Abrechnung bezieht sich immer auf den aktuellen Mieter oder Eigentümer zum Zeitpunkt der Abrechnungsstellung. Das bedeutet, dass sowohl Nachzahlungen als auch Gutschriften den aktuellen Mieter betreffen können – auch wenn sich der Verbrauch teilweise auf den vorherigen Mieter bezieht.
5 Tipps, um deine Nebenkosten zu senken
- Abrechnungszeitraum prüfen: Er darf maximal 12 Monate betragen. Spätere Forderungen sind oft ungültig.
- Heizverhalten optimieren: Intelligente Thermostate und Verbrauchs-Apps helfen, Energie zu sparen.
- Verbrauchsdaten digital prüfen: Seit 2025 sind digitale Messsysteme Pflicht – nutze Portale, um deinen tatsächlichen Verbrauch zu vergleichen.
- Fehler erkennen: Achte auf doppelt berechnete oder nicht umlagefähige Kosten wie Instandhaltung oder Verwaltung.
- Rechtzeitig Einspruch einlegen: Innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt möglich – am besten schriftlich mit Belegen.
Digitale Abrechnung & neue Tools 2025
Immer mehr Vermieter setzen auf digitale Betriebskostenportale. Sie bieten dir Verbrauchsanalysen, Vergleichswerte und Echtzeit-Zugriff auf Belege. Auch unabhängige Nebenkosten-Prüfungstools ermöglichen eine schnelle Vorprüfung deiner Abrechnung – ideal, bevor du sie an einen Experten weiterleitest.
FAQ zu Nebenkosten 2025
Welche Nebenkosten dürfen Vermieter umlegen?
Nur die laut Betriebskostenverordnung zulässigen: Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Reinigung, Versicherungen und Grundsteuer – keine Instandhaltung oder Verwaltungskosten.
Wie lange darf die Nebenkostenabrechnung dauern?
Sie muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen, sonst verfällt der Nachforderungsanspruch des Vermieters.
Wie lange habe ich Anspruch auf Belegeinsicht?
Du kannst innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung Einsicht in alle zugrunde liegenden Belege verlangen – auch digital. Danach erlischt das Einsichtsrecht in der Regel.
Wer trägt Nachzahlungen oder bekommt Gutschriften bei Mieterwechsel?
Maßgeblich ist der aktuelle Mieter zum Zeitpunkt der Abrechnung: Er erhält eventuelle Gutschriften oder muss Nachzahlungen leisten – unabhängig davon, wann der Verbrauch entstanden ist.
Was tun bei einer fehlerhaften Abrechnung?
Einspruch schriftlich einlegen, Belege anfordern und ggf. einen Mieterverein oder Fachanwalt einschalten.
Letzte Aktualisierung: Oktober 2025