Der Mieter zahlt seit drei Monaten nicht. Telefonate werden nicht beantwortet, Briefe nicht beantwortet, die Tür bleibt zu. Was viele Vermieter in dieser Situation falsch einschätzen: Sie können den Mieter nicht einfach vor die Tür setzen, das Schloss nicht austauschen, den Strom nicht abdrehen – jede dieser Handlungen erfüllt in Österreich den Tatbestand der verbotenen Eigenmacht nach § 339 ABGB und kann strafrechtliche Folgen haben.
Wer in Österreich einen Mietnomaden loswerden will, muss den vollen rechtlichen Instanzenweg gehen: qualifizierte Mahnung → Räumungsklage → Verhandlung → Urteil → Rechtskraft → Räumungsexekution. Dieser Weg dauert in der Praxis 6 bis 18 Monate, kostet Tausende Euro und endet oft mit einem Schuldner, von dem nichts mehr zu holen ist. Die folgenden Abschnitte gehen jeden Schritt mit konkreten Fristen, Paragrafen und Kosten durch.
1. Die rechtliche Grundlage: § 1118 ABGB und § 33 MRG
Der Schlüsselparagraf für die Auflösung des Mietvertrags wegen Mietzinsrückstands ist § 1118 ABGB. Er erlaubt dem Vermieter die sofortige Auflösung des Bestandvertrags, wenn der Mieter „den Bestandzins nach erfolgter Einmahnung nicht entrichtet". Für Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, präzisiert § 33 MRG die Voraussetzungen:
- Der Mieter muss mit dem Mietzins „in Verzug" sein (zumindest eine fällige Zahlung steht offen).
- Der Vermieter muss eine qualifizierte Mahnung mit Setzung einer angemessenen Nachfrist (mindestens 14 Tage, in der Praxis empfohlen 3–4 Wochen) aussprechen.
- Die Mahnung muss schriftlich erfolgen, den ausständigen Betrag genau bezeichnen und die Vertragsauflösung sowie Räumungsklage androhen.
- Bezahlt der Mieter vor Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz den gesamten Rückstand inklusive Kosten, ist die Räumungsklage abzuweisen (Schonfrist nach § 33 Abs. 2 MRG) – sofern den Mieter kein grobes Verschulden trifft.
Die Schonfristregelung ist die größte Hürde für Vermieter: Selbst wenn der Mietnomade monatelang nicht gezahlt hat, kann er die Klage abwenden, indem er kurz vor der Verhandlung den Rückstand begleicht. Das passiert in der Praxis öfter, als man denken würde – und dann beginnt das Spiel oft drei Monate später von vorn.
2. Schritt für Schritt: Der Räumungsfahrplan
Schritt 1: Zahlungsverzug feststellen (Tag 1–10)
Der Mietzins ist nach § 15 MRG bzw. dem Mietvertrag zu einem bestimmten Termin fällig – meist am Monatsersten. Bleibt die Zahlung aus, beginnt der Verzug ohne weitere Handlung. Empfehlung: Sofortige einfache schriftliche Mahnung per Einschreiben mit Rückschein, in der Praxis 7–10 Tage nach Fälligkeit.
Schritt 2: Qualifizierte Mahnung (Tag 14–45)
Reagiert der Mieter nicht, folgt die qualifizierte Mahnung mit Nachfrist und Androhung der Räumungsklage. Diese muss zwingend schriftlich, nachweislich (Einschreiben mit Rückschein) und mit genauer Bezeichnung des Rückstandes sowie einer Nachfrist von mindestens 14 Tagen erfolgen. Idealerweise lässt der Vermieter diese Mahnung von einem Rechtsanwalt verfassen – Kosten: EUR 200–500 brutto.
Schritt 3: Räumungsklage einbringen (Tag 45–60)
Bezahlt der Mieter nach Ablauf der Nachfrist nicht, reicht der Anwalt die Räumungs- und Mietzinsklage beim örtlich zuständigen Bezirksgericht ein. Wichtig: Klage kombinieren aus Räumung (auf Übergabe der Wohnung) und Mietzins (auf Zahlung der Rückstände samt Zinsen und Kosten). Pauschalgebühr nach GGG: ca. 1,2 % des Streitwerts, mindestens EUR 117.
Schritt 4: Gerichtsverfahren (Tag 60–240)
Das Gericht stellt die Klage zu, lädt zur Verhandlung, oft folgen Vertagungen wegen Beweisaufnahme oder Schonfrist-Anträgen. Die Verfahrensdauer hängt stark vom Gericht ab. Erfahrungswerte 2026:
- BG Innere Stadt Wien: rund 4–6 Monate bis Urteil erster Instanz
- BG Donaustadt / Floridsdorf: 5–8 Monate
- Landeshauptstädte (Graz, Linz, Salzburg): 4–7 Monate
- Ländliche Bezirksgerichte: oft 3–5 Monate
Schritt 5: Rechtskraft (Tag 240–300)
Das Urteil wird mit Zustellung an beide Parteien wirksam. Die Berufungsfrist beträgt vier Wochen (§ 464 ZPO). Legt der Mieter Berufung ein, verzögert sich das Verfahren um weitere 3–8 Monate. Erst nach Rechtskraft (oder Verzicht auf Rechtsmittel) liegt ein vollstreckbarer Räumungstitel vor.
Schritt 6: Räumungsexekution (Tag 300–450)
Mit dem rechtskräftigen Räumungstitel beantragt der Vermieter beim Gericht die Räumungsexekution nach §§ 349 ff. EO (Exekutionsordnung). Der Gerichtsvollzieher setzt einen Räumungstermin fest – meist mit 14–28 Tagen Vorlauf – und führt die Räumung durch. Vor dem Termin kann der Mieter einen Räumungsaufschub nach § 35 EO beantragen (Aufschub bis zu sechs Monate aus humanitären Gründen).
3. Was die Räumung wirklich kostet
Die Kostenseite ist für Vermieter oft die böse Überraschung. Selbst bei vollem Obsiegen tragen Vermieter zwischen Klage und Exekution alles in Vorleistung – und sehen das Geld später oft nie wieder.
| Position | Höhe | Wer zahlt vor? | Rückforderung |
|---|---|---|---|
| Qualifizierte Mahnung (Anwalt) | EUR 200–500 | Vermieter | Selten erfolgreich |
| Gerichtsgebühr Räumungsklage | EUR 117–800 (je Streitwert) | Vermieter | Im Urteil zugesprochen |
| Anwaltskosten Klage + Verhandlung | EUR 2.000–5.000 (RATG) | Vermieter | Im Urteil zugesprochen |
| Exekutionsantrag + Gerichtsvollzieher | EUR 300–800 | Vermieter | Selten erfolgreich |
| Schlosser, Spedition, Lagerung | EUR 1.500–4.000 | Vermieter | Praktisch nie |
| Mietausfall (6–12 Monate) | EUR 6.000–18.000 | Vermieter | Praktisch nie |
| Schäden in der Wohnung | EUR 1.000–10.000+ | Vermieter | Praktisch nie |
| Gesamtschaden (typisch) | EUR 12.000–35.000 | Vermieter | Großteil verloren |
Die Theorie ist klar: Im Räumungsurteil werden Verfahrenskosten und Mietzinsrückstand vollständig dem Mieter auferlegt. Die Praxis sieht anders aus: Mietnomaden haben in der Regel keine pfändbaren Einkommen oder Vermögen. Eine Forderungsexekution bringt nichts, wenn der Schuldner Mindestsicherung bezieht oder „spurlos verschwindet". Die Forderung verjährt erst nach 30 Jahren (§ 1478 ABGB) – aber wenn nichts da ist, hilft auch das nicht.
4. Räumungsaufschub: Die letzte Verzögerung
Auch nach rechtskräftigem Räumungstitel ist das Spiel nicht vorbei. Der Mieter kann § 35 EO bemühen und einen Räumungsaufschub beantragen. Voraussetzung: Es müssten ihm „besonders schwerwiegende Nachteile" drohen, die durch den Aufschub abgewendet werden können. Klassische Gründe in der Praxis:
- Schwere Erkrankung des Mieters oder eines Familienmitglieds (mit Attest belegt)
- Hochschwangerschaft
- Schulpflichtige Kinder kurz vor Schuljahresende
- Belegte Wohnungssuche ohne Erfolg trotz nachweisbarer Bemühungen
Der Aufschub kann bis zu sechs Monate dauern. Vermieter erhalten in dieser Zeit eine monatliche Benützungsentschädigung in Höhe des bisherigen Mietzinses – die der Mieter, wie erwartet, oft ebenfalls nicht zahlt. Damit verlängert sich der Mietausfall um weitere sechs Monate.
5. Die 7 wirksamen Schutzmaßnahmen für Vermieter
Wer einmal einen Mietnomaden hatte, macht den Fehler nicht wieder. Die folgenden sieben Maßnahmen sind erprobt und gesetzlich abgesichert:
1. Mietzinskaution nach § 16b MRG
Drei Bruttomonatsmieten Kaution sind gesetzlich erlaubt und sollten immer verlangt werden. Wichtig: Die Kaution muss fruchtbringend auf einem Sparbuch oder Wertpapierdepot auf den Namen des Mieters mit Sperrvermerk zugunsten des Vermieters angelegt werden. Eine pauschale Überweisung auf das Vermieterkonto ist unzulässig.
2. Bonitätsprüfung vor Mietvertragsabschluss
Über KSV1870 oder CRIF kann mit Zustimmung des Mietinteressenten eine Bonitätsauskunft eingeholt werden. Kosten: EUR 25–80. Negative Einträge sind ein klares Warnsignal. Zusätzlich: Lohn-/Einkommensnachweise der letzten 3 Monate, Dienstvertrag, Lichtbildausweis.
3. Befristeter Mietvertrag (3 Jahre) statt unbefristet
Im MRG-Vollanwendungsbereich sind befristete Wohnungsmietverträge mit einer Mindestbefristung von drei Jahren möglich (§ 29 MRG). Bei Problemen läuft der Vertrag einfach aus – allerdings hat der Mieter ein gesetzliches Kündigungsrecht nach einem Jahr (mit dreimonatiger Frist).
4. Sofortige qualifizierte Mahnung
Nicht warten, nicht hoffen, sondern nach spätestens 14 Tagen Verzug die qualifizierte Mahnung absetzen. Jede Woche, die verloren geht, kostet später Geld. Standardvorlagen gibt es bei der WKO oder dem Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund.
5. Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsbaustein
Eine Mietrechts-Rechtsschutzversicherung deckt die Anwalts- und Gerichtskosten für Räumungs- und Mietzinsklagen ab. Jahresprämie: EUR 150–350. Wichtig: Wartezeit von 3 Monaten – nach Vertragsabschluss bleibt der erste Streitfall oft unversichert.
6. Mietausfallversicherung
Spezielle Mietausfallversicherungen ersetzen Mietausfälle bis zu 6 Monate und übernehmen auch Räumungskosten. Jahresprämie: rund 1,5–2,5 Monatsmieten. Sinnvoll vor allem bei einzelnen Anlegerwohnungen, bei denen ein einziger Mietnomade die Rendite des Jahres zerstört.
7. Mietzinsbürgschaft
Bei jungen Mietern oder Mietern mit unsicherem Einkommen kann eine Bürgschaft (z. B. der Eltern) vereinbart werden. Wichtig: Schriftform und klare Beschränkung auf bestimmte Forderungen (Mietzins, Betriebskosten, Schadenersatz). Eine unbeschränkte Bürgschaft ist sittenwidrig und nichtig.
6. Was Vermieter unbedingt NICHT tun dürfen
In Österreich gibt es eine harte Grenze, ab der Vermieter selbst zu Tätern werden – die verbotene Eigenmacht (§ 339 ABGB) und Tatbestände wie Hausfriedensbruch (§ 109 StGB) oder Nötigung (§ 105 StGB):
- Schloss austauschen ohne Räumungstitel → strafbar
- Strom oder Wasser abdrehen ohne Räumungstitel → strafbar
- Möbel entfernen oder entsorgen ohne Räumungstitel → strafbar
- Wohnung ohne Erlaubnis betreten auch bei Verdacht auf Schäden → Hausfriedensbruch
- Drohungen oder Belästigung per Telefon, Brief, Hausbesuch → Nötigung
Der einzige rechtmäßige Weg führt über das Gericht und den Gerichtsvollzieher. Wer abkürzt, wird selbst zum Beklagten und verliert oft mehr als nur die Miete.
7. Realistisches Beispiel: 70 m² in Wien-Favoriten
Zur Illustration ein typischer Fall, der so oder ähnlich monatlich vor österreichischen Bezirksgerichten verhandelt wird:
Ausgangslage: 70-m²-Wohnung in Wien-Favoriten, monatliche Miete inkl. Betriebskosten EUR 1.180. Mieter ist seit drei Monaten in Verzug, reagiert nicht auf Telefonate und Briefe. Kaution drei Monatsmieten (EUR 3.540) wurde hinterlegt.
Verlauf:
- Monat 1: Erster Zahlungsausfall, einfache Mahnung
- Monat 2: Zweiter Ausfall, qualifizierte Mahnung über Anwalt (Kosten EUR 300)
- Monat 3: Dritter Ausfall, Räumungsklage eingebracht (Gerichtsgebühr EUR 350, Anwalt EUR 1.800)
- Monat 7: Erste Verhandlung, Vertagung wegen Krankheitsattest des Mieters
- Monat 10: Zweite Verhandlung, Räumungsurteil ergeht
- Monat 11: Urteil rechtskräftig (keine Berufung)
- Monat 12: Räumungsexekution beantragt (EUR 500)
- Monat 13: Räumungstermin festgesetzt für Monat 14
- Monat 14: Räumungsaufschub-Antrag des Mieters wegen schulpflichtigem Kind, Aufschub um 4 Monate
- Monat 18: Tatsächliche Räumung durch Gerichtsvollzieher, Spedition und Schlosser (EUR 2.800), Schäden in der Wohnung (EUR 3.500)
Bilanz: Mietausfall 18 Monate × EUR 1.180 = EUR 21.240, Verfahrens- und Räumungskosten EUR 9.250, Schäden EUR 3.500 = Gesamtschaden EUR 33.990. Davon werden über die Kaution EUR 3.540 abgezogen. Verbleibender realer Verlust: EUR 30.450, die theoretisch vom Mieter zurückgefordert werden können, in der Praxis aber meist verloren sind.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie lange dauert ein Räumungsverfahren in Österreich?
In der Praxis 6 bis 18 Monate, in Härtefällen mit Berufung und Räumungsaufschub auch 24 Monate. Die Dauer hängt vom Gericht, vom Verhalten des Mieters und von Schonfristzahlungen ab.
Was kostet die Räumung eines Mietnomaden?
Verfahrenskosten EUR 3.000–10.000 plus Räumungskosten EUR 1.500–4.000 plus Mietausfall EUR 6.000–18.000 plus eventuelle Schäden. Gesamtschaden typisch EUR 12.000 bis 35.000.
Wann darf der Vermieter wegen Mietzinsrückstand kündigen?
Nach § 1118 ABGB / § 33 MRG: sobald der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug ist und nach einer qualifizierten Mahnung mit mindestens 14 Tagen Nachfrist nicht zahlt. Bezahlt der Mieter vor Verhandlungsschluss den gesamten Rückstand, wird die Klage in der Regel abgewiesen (Schonfrist).
Können Mietnomaden im Winter geräumt werden?
Ja. Es gibt in Österreich keinen Räumungsstopp im Winter. Allerdings führt § 35 EO oft zu Aufschüben von bis zu sechs Monaten bei Härtefällen.
Wie schützt man sich am besten vor Mietnomaden?
Drei-Monatsmiete-Kaution nach § 16b MRG, Bonitätsprüfung über KSV1870/CRIF, Einkommensnachweise (Lohnzettel 3 Monate), befristeter Mietvertrag, sofortige qualifizierte Mahnung bei erstem Verzug, Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsbaustein und gegebenenfalls eine Mietausfallversicherung.
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