Kann ich die Vorsteuer beim Kauf einer Anlagewohnung zurückholen?

Der Vorsteuerabzug ist nur bei Neubauwohnungen möglich, bei denen im Kaufpreis 20 % Umsatzsteuer enthalten ist und die Wohnung umsatzsteuerpflichtig vermietet wird (10 % USt auf die Miete). Bei gebrauchten Wohnungen (z.B. Altbau), die von Privat oder ohne USt-Ausweis verkauft werden, fällt keine Vorsteuer an und der Vorsteuerabzug entfällt.

Was passiert, wenn ich innerhalb von 20 Jahren keinen Gesamtgewinn erziele?

Wenn innerhalb des Prognosezeitraums (in der Regel 20 Jahre bei kleiner Vermietung) kein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt wird, kann das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei einstufen. In diesem Fall werden alle bisher geltend gemachten Verluste rückwirkend aberkannt und es kommt zu Steuernachzahlungen. Eine sorgfältige Prognoserechnung vor dem Kauf ist daher essenziell.

Gibt es steuerliche Unterschiede zwischen Neubau und Altbau als Anlagewohnung?

Ja. Der größte Unterschied betrifft den Vorsteuerabzug: Bei Neubau vom Bauträger sind 20 % USt im Kaufpreis enthalten, die bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung als Vorsteuer rückforderbar sind. Bei gebrauchten Wohnungen (Altbau, Kauf von Privat) fällt in der Regel keine USt an – damit entfällt auch der Vorsteuerabzug. Dafür ist der Kaufpreis bei Altbauwohnungen oft niedriger. AfA, Werbungskosten und Verlustausgleich gelten bei beiden Varianten gleichermaßen.

Steuervorteile beim Kauf einer Anlagewohnung in Österreich

Warum eine Anlagewohnung steuerlich attraktiv ist

Eine Wohnung, die ausschließlich zur Vermietung gekauft wird, wird vom österreichischen Steuerrecht als Einkunftsquelle aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG) behandelt. Das gilt unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau vom Bauträger („Vorsorgewohnung“) oder eine gebrauchte Wohnung – etwa einen Altbau – handelt. In beiden Fällen eröffnen sich steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, die bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht zur Verfügung stehen.

Der zentrale Vorteil: Alle Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen, sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar. In den ersten Jahren übersteigen diese Kosten häufig die Mieteinnahmen – es entstehen steuerliche Verluste, die mit anderen Einkünften (z. B. aus nichtselbständiger Arbeit) gegengerechnet werden können. Das senkt die Einkommensteuer und reduziert den tatsächlichen monatlichen Zuschuss erheblich.

Darüber hinaus bieten Neubau-Vorsorgewohnungen die Möglichkeit, sich die Vorsteuer aus dem Kaufpreis zurückzuholen – ein Vorteil, der bei gebrauchten Wohnungen in der Regel nicht besteht. Im Folgenden erklären wir jeden Steuervorteil im Detail und zeigen die Unterschiede zwischen Neubau und Altbau.

Die wichtigsten Steuervorteile im Überblick

Steuervorteil	Neubau (Vorsorgewohnung)	Gebraucht / Altbau
Vorsteuerabzug (20 % USt)	Ja – bei USt-pflichtiger Vermietung	In der Regel nein (kein USt-Ausweis im Kaufpreis)
AfA (1,5 % p.a.)	Ja	Ja
Werbungskosten absetzbar	Ja	Ja
Kreditzinsen absetzbar	Ja	Ja
Verlustausgleich	Ja	Ja
Sanierungskosten absetzbar	Selten relevant (Neubau)	Ja – oft erheblich
Beschleunigte Abschreibung Sanierung	Nein	Ja – Instandsetzung auf 15 Jahre verteilbar

1. AfA – Absetzung für Abnutzung (Neubau und Altbau)

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist der wichtigste laufende Steuervorteil und gilt für jede vermietete Wohnung – egal ob Neubau oder Altbau. Sie bildet den Wertverlust des Gebäudes durch Nutzung ab und beträgt bei vermieteten Wohnimmobilien in Österreich 1,5 % pro Jahr, bezogen auf die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils.

Berechnung der AfA-Bemessungsgrundlage

Die AfA wird nur auf den Gebäudeanteil berechnet – der Grundanteil ist nicht abschreibbar, da Grund und Boden keinem Wertverzehr unterliegen. Die Aufteilung erfolgt nach der Grundanteilverordnung 2016:

Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern und durchschnittlichen Grundstückspreisen unter EUR 400/m²: Grundanteil pauschal 20 %, Gebäudeanteil 80 %
Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern ODER Grundstückspreise über EUR 400/m²: Grundanteil pauschal 30 %, Gebäudeanteil 70 %
Kombination aus beidem (z. B. Wien): Grundanteil pauschal 40 %, Gebäudeanteil 60 %

Ein abweichender Grundanteil kann durch ein Gutachten nachgewiesen werden, wenn die pauschalen Sätze nicht der Realität entsprechen. Gerade bei Altbauwohnungen in weniger zentralen Lagen kann ein Gutachten einen niedrigeren Grundanteil – und damit eine höhere AfA-Basis – ergeben.

AfA-Beispiel: Neubau vs. Altbau in Wien

AfA-Vergleich Wien

NEUBAU-VORSORGEWOHNUNG:
  Kaufpreis netto:              EUR 200.000
  Grundanteil Wien (40 %):      EUR  80.000  (nicht abschreibbar)
  Gebäudeanteil (60 %):         EUR 120.000  (AfA-Basis)
  AfA pro Jahr (1,5 %):         EUR   1.800

ALTBAU-ANLAGEWOHNUNG:
  Kaufpreis:                    EUR 160.000  (ohne USt, Kauf von Privat)
  Grundanteil Wien (40 %):      EUR  64.000  (nicht abschreibbar)
  Gebäudeanteil (60 %):         EUR  96.000  (AfA-Basis)
  AfA pro Jahr (1,5 %):         EUR   1.440

  Hinweis: Bei Altbau kann ein Gutachten ggf.
  einen niedrigeren Grundanteil nachweisen,
  z.B. 30 % → Gebäudeanteil EUR 112.000
  → AfA EUR 1.680 pro Jahr

2. Werbungskosten – Alle Vermietungsausgaben absetzen

Alle Aufwendungen, die direkt mit der Vermietung zusammenhängen, sind als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehbar. Das gilt gleichermaßen für Neubau- und Altbauwohnungen und mindert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Absetzbare Werbungskosten im Detail

Kreditzinsen: Die Zinsen für den Immobilienkredit sind vollständig absetzbar. Gerade in den ersten Jahren, wenn der Zinsanteil der Annuität hoch ist, ergibt sich ein erheblicher Steuervorteil. Achtung: Die Tilgung ist nicht absetzbar – nur die Zinsen.
AfA (Abschreibung): Wie oben beschrieben, 1,5 % des Gebäudeanteils pro Jahr.
Instandhaltungskosten: Laufende Reparaturen und Erhaltungsarbeiten (z. B. Ausmalen, Thermenservice, kleinere Reparaturen) sind sofort im Jahr der Zahlung absetzbar.
Instandsetzungskosten: Größere Sanierungen, die den Standard der Wohnung wesentlich erhöhen (z. B. Fenstertausch, Badsanierung, neue Elektrik), werden auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben. Gerade bei Altbauwohnungen kann das zu erheblichen jährlichen Absetzbeträgen führen.
Hausverwaltungskosten: Das Honorar der Hausverwaltung ist vollständig absetzbar.
Betriebskosten: Soweit nicht auf den Mieter umgelegt – z. B. Leerstandskosten oder nicht umlegbare Verwaltungskosten.
Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Mietausfallversicherung.
Maklerkosten bei Mietersuche: Provision für die Vermittlung eines Mieters.
Steuerberatungskosten: Honorar für die steuerliche Betreuung der Vermietung.
Rechtsberatungskosten: Anwaltskosten im Zusammenhang mit der Vermietung (z. B. Mietvertragsgestaltung, Streitigkeiten).
Fahrtkosten: Fahrten zur Wohnung (z. B. bei Übergabe, Besichtigung, Handwerkertermin) mit dem amtlichen Kilometergeld.

Altbau-Tipp: Bei sanierungsbedürftigen Altbauwohnungen können die Instandsetzungskosten (verteilt auf 15 Jahre) die jährliche Steuerbelastung erheblich senken. Wer z. B. EUR 60.000 in eine Komplettsanierung investiert, kann davon 15 Jahre lang EUR 4.000 pro Jahr als Werbungskosten absetzen – zusätzlich zur normalen AfA.

3. Verlustausgleich – Anfangsverluste steuerlich nutzen

In den ersten Jahren übersteigen die Werbungskosten (Zinsen, AfA, Nebenkosten, ggf. Sanierungskosten) häufig die Mieteinnahmen. Es entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust kann in Österreich mit anderen positiven Einkünften – insbesondere dem Gehalt aus nichtselbständiger Arbeit – gegengerechnet werden.

Das bedeutet konkret: Ihr zu versteuerndes Einkommen sinkt, und Sie erhalten über die Arbeitnehmerveranlagung einen Teil der bereits bezahlten Lohnsteuer zurück. Je höher Ihr Grenzsteuersatz, desto größer die Steuerersparnis. In Österreich liegt der Spitzensteuersatz bei bis zu 55 % – bei gut verdienenden Anlegern kann fast die Hälfte des steuerlichen Verlusts als Steuerersparnis zurückfließen.

Vereinfachtes Beispiel Verlustausgleich

Angenommen, Ihre Mieteinnahmen betragen EUR 8.400 pro Jahr, die Werbungskosten (Zinsen, AfA, Verwaltung etc.) liegen bei EUR 12.000. Es entsteht ein steuerlicher Verlust von EUR 3.600. Bei einem Grenzsteuersatz von rund 42–48 % ergibt das eine Steuerersparnis von ca. EUR 1.500 bis 1.700, die Sie über die Arbeitnehmerveranlagung zurückerhalten. Dieser Mechanismus wirkt bei Neubau und Altbau gleichermaßen.

4. Vorsteuerabzug – Nur bei Neubau-Vorsorgewohnungen

Der Vorsteuerabzug ist einer der größten einmaligen Steuervorteile – er steht allerdings nur bei Neubauwohnungen zur Verfügung, bei denen im Kaufpreis 20 % Umsatzsteuer ausgewiesen ist (typischerweise beim Kauf vom Bauträger).

So funktioniert der Vorsteuerabzug

Der Bauträger verkauft die Wohnung um z. B. EUR 200.000 netto + 20 % USt = EUR 240.000 brutto.
Sie vermieten die Wohnung umsatzsteuerpflichtig (10 % USt auf die Wohnungsmiete).
Sie reichen eine Umsatzsteuervoranmeldung ein und erhalten die EUR 40.000 Vorsteuer vom Finanzamt zurück.
Im Gegenzug müssen Sie auf die Mieteinnahmen 10 % USt an das Finanzamt abführen.

Warum entfällt das bei Altbauwohnungen?

Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung von einer Privatperson fällt keine Umsatzsteuer im Kaufpreis an – es handelt sich um einen privaten Veräußerungsvorgang. Ohne USt im Kaufpreis gibt es auch keine Vorsteuer, die rückforderbar wäre. Es gibt Ausnahmen: Wird eine gebrauchte Wohnung von einem Unternehmer mit USt-Ausweis verkauft, kann ein Vorsteuerabzug möglich sein – das ist aber in der Praxis eher selten.

Wichtig: Der Vorsteuerabzug verpflichtet zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung über einen Berichtigungszeitraum von 20 Jahren. Wird die Vermietung innerhalb dieser Frist beendet oder auf steuerfrei umgestellt, muss die Vorsteuer anteilig zurückgezahlt werden (1/20 pro verbleibendem Jahr, gemäß § 12 Abs. 10 UStG).

Vorsteuer auch auf Nebenkosten

Nicht nur der Kaufpreis berechtigt zum Vorsteuerabzug. Auch auf viele Nebenkosten fällt USt an, die bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung als Vorsteuer geltend gemacht werden kann: Maklerprovision, Notar- und Rechtsanwaltskosten, Einrichtungskosten sowie laufende Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Bei der Grunderwerbsteuer und der Grundbucheintragungsgebühr fällt hingegen keine USt an.

5. Neubau vs. Altbau – Steuervergleich am Rechenbeispiel

Um die steuerlichen Unterschiede greifbar zu machen, vergleichen wir zwei Szenarien: eine Neubau-Vorsorgewohnung und eine Altbau-Anlagewohnung, jeweils in Wien.

Vergleich: Neubau vs. Altbau (1. Jahr)

                              NEUBAU              ALTBAU
                              (Vorsorgewohnung)   (Anlagewohnung)
─────────────────────────────────────────────────────────────────
Kaufpreis brutto:             EUR 240.000         EUR 160.000
  davon USt (20 %):           EUR  40.000         EUR       0
  = Kaufpreis netto:          EUR 200.000         EUR 160.000
Eigenmittel:                  EUR  72.000         EUR  48.000
Kredit:                       EUR 168.000         EUR 112.000
Sanierungskosten:             EUR       0         EUR  40.000

EINMALIGER VORSTEUERABZUG:    EUR  40.000         EUR       0

JÄHRLICHE EINNAHMEN:
  Nettomiete:                 EUR  10.800         EUR   8.400
  abzgl. 10 % USt:           EUR  -1.080         EUR       0
  = Mieteinnahme:             EUR   9.720         EUR   8.400

JÄHRLICHE WERBUNGSKOSTEN:
  Kreditzinsen (3,5 %):       EUR  -5.880         EUR  -3.920
  AfA (1,5 % Gebäudeanteil):  EUR  -1.800         EUR  -1.440
  Instandsetzung (1/15):      EUR       0         EUR  -2.667
  Verwaltung/Versich./Sonst.: EUR  -1.500         EUR  -1.500
  = Werbungskosten gesamt:    EUR -10.180 (netto) EUR  -9.527

STEUERLICHES ERGEBNIS:
  Einnahmen - Werbungskosten: EUR    -460         EUR  -1.127
  Steuerersparnis (~45 %):    EUR     207         EUR     507

EFFEKTIVER MONATL. AUFWAND:
  Kreditrate:                 EUR    -754         EUR    -503
  + Mieteinnahme:             EUR    +810         EUR    +700
  + Steuerersparnis/Monat:    EUR     +17         EUR     +42
  - Nicht umlegbare Kosten:   EUR    -150         EUR    -150
  = Monatlicher Zuschuss:     EUR     -77         EUR     +89

  Neubau: + Vorsteuer auf
  20 Jahre verteilt:          EUR    +167/Monat
  = Effektiv mit Vorsteuer:   EUR     +90/Monat

Beide Varianten haben ihre Stärken: Der Neubau punktet mit dem einmaligen Vorsteuerabzug und niedrigerem Instandhaltungsrisiko. Der Altbau überzeugt durch den niedrigeren Kaufpreis und die Möglichkeit, Sanierungskosten über 15 Jahre abzuschreiben – was zu höheren laufenden Steuervorteilen führen kann. Welche Variante besser passt, hängt von der individuellen Situation, dem verfügbaren Eigenkapital und der Risikobereitschaft ab.

6. Die Liebhaberei-Falle – Worauf Sie achten müssen

Die steuerlichen Vorteile sind an eine wichtige Bedingung geknüpft: Das Finanzamt muss die Vermietung als Einkunftsquelle anerkennen. Wird die Vermietung als Liebhaberei eingestuft, entfallen alle steuerlichen Vorteile rückwirkend – und bereits geltend gemachte Verluste müssen nachversteuert werden. Das gilt für Neubau und Altbau gleichermaßen.

Der Prognosezeitraum

Das Finanzamt verlangt, dass innerhalb eines absehbaren Zeitraums ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt wird. Bei der sogenannten „kleinen Vermietung“ (typisch für einzelne Anlagewohnungen) beträgt dieser Prognosezeitraum in der Regel 20 Jahre ab Beginn der Vermietung. Die genauen Fristen und Abgrenzungen können sich ändern – klären Sie die aktuelle Regelung mit Ihrem Steuerberater.

Was bedeutet das in der Praxis?

Vor dem Kauf sollte eine Prognoserechnung erstellt werden, die zeigt, dass innerhalb des Prognosezeitraums ein positiver Gesamtüberschuss erzielbar ist.
Die Prognose muss realistische Annahmen für Mietsteigerungen, Zinsentwicklung, Leerstand und Instandhaltungskosten enthalten.
Ein Steuerberater sollte diese Prognoserechnung erstellen und dokumentieren.
Das Finanzamt kann die Prognoserechnung jederzeit prüfen und die Liebhabereivermutung anwenden, wenn die tatsächliche Entwicklung erheblich von der Prognose abweicht.

Achtung: Wird Liebhaberei festgestellt, müssen alle bisher geltend gemachten Verluste rückwirkend nachversteuert werden. Das kann eine erhebliche Steuernachzahlung auslösen. Achten Sie daher auf eine realistische Kalkulation und vermeiden Sie überteuerte Objekte mit zu niedrigen Mietrenditen – das gilt besonders für Neubauwohnungen, bei denen die Steuervorteile manchmal bereits in überhöhte Kaufpreise eingepreist sind.

7. Umsatzsteuer-Option: Wann lohnt sie sich?

Bei der Vermietung einer Wohnung haben Sie grundsätzlich die Wahl: umsatzsteuerpflichtig (10 % USt auf die Miete) oder umsatzsteuerfrei vermieten. Die Entscheidung hängt stark davon ab, ob Sie einen Neubau oder einen Altbau gekauft haben.

Kriterium	Mit USt (10 %)	Ohne USt (steuerfrei)
Vorsteuerabzug Kaufpreis	Ja (wenn USt im Kaufpreis)	Nein
Vorsteuer auf laufende Kosten	Ja	Nein
USt auf Mieteinnahmen	10 % ans Finanzamt	Keine
Verwaltungsaufwand	USt-Voranmeldungen nötig	Einfacher
Ideal für	Neubau mit USt im Kaufpreis	Altbau / Kauf von Privat ohne USt

Bei einer Altbauwohnung ohne USt im Kaufpreis bringt die umsatzsteuerpflichtige Vermietung keinen Vorsteuerabzug auf den Kaufpreis – Sie müssten aber trotzdem 10 % USt auf die Miete abführen. In diesem Fall ist die steuerfreie Vermietung meist sinnvoller. Sie können aber dennoch die Vorsteuer auf laufende Kosten (Handwerker, Verwaltung etc.) abziehen, wenn Sie sich für die USt-Pflicht entscheiden. Ob sich das rechnet, hängt von der Höhe der laufenden Kosten ab – lassen Sie das von einem Steuerberater durchrechnen.

8. Steuerliche Behandlung beim Verkauf

Auch beim späteren Verkauf einer Anlagewohnung – egal ob Neubau oder Altbau – sind steuerliche Aspekte zu beachten:

Immobilienertragsteuer (ImmoESt): Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien unterliegen der ImmoESt in Höhe von 30 % des Veräußerungsgewinns (Stand der letzten bekannten Regelung – bitte aktuellen Satz prüfen). Der Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der (um die AfA gekürzten) Anschaffungskosten.
AfA-Kürzung: Die bereits geltend gemachte AfA reduziert die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn beim Verkauf. Die AfA ist also eine Steuerstundung, kein Steuergeschenk.
Vorsteuerberichtigung (nur Neubau): Wurde der Vorsteuerabzug genutzt und die Wohnung wird innerhalb von 20 Jahren verkauft oder die USt-pflichtige Vermietung beendet, ist die Vorsteuer anteilig zurückzuzahlen.
Sanierungskosten beim Altbau: Investitionen in die Instandsetzung erhöhen die Anschaffungskosten und mindern damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn – ein weiterer Vorteil der dokumentierten Sanierung.

9. Häufige Fehler vermeiden

Damit die Steuervorteile nicht zum Bumerang werden, sollten Sie folgende häufige Fehler vermeiden:

Überhöhter Kaufpreis (besonders bei Neubau): Manche Bauträger kalkulieren die Steuervorteile bereits in den Kaufpreis ein. Prüfen Sie, ob der Preis dem tatsächlichen Marktwert entspricht – und nicht nur mit Steuervorteilen „schöngerechnet“ wurde.
Keine Prognoserechnung: Ohne Prognoserechnung riskieren Sie eine Liebhaberei-Einstufung. Lassen Sie vor dem Kauf eine professionelle Prognose erstellen – das gilt für Neubau und Altbau.
Sanierungskosten nicht dokumentiert (Altbau): Bewahren Sie alle Rechnungen und Zahlungsbelege zu Sanierungen auf. Nur dokumentierte Kosten können steuerlich geltend gemacht werden.
Falsche USt-Entscheidung: Die Wahl zwischen USt-pflichtiger und steuerfreier Vermietung hat langfristige Folgen. Entscheiden Sie nicht ohne Steuerberater.
Vermischung privat und Vermietung: Die Anlagewohnung darf nicht zeitweise selbst genutzt werden, wenn Sie die Steuervorteile der Vermietung in Anspruch nehmen wollen.
Fehlende Aufzeichnungen: Führen Sie über alle Einnahmen und Ausgaben Buch. Bewahren Sie Rechnungen, Verträge und Zahlungsbelege mindestens 7 Jahre auf.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Welche Steuervorteile hat eine Anlagewohnung in Österreich?

Die wichtigsten Steuervorteile bei vermieteten Anlagewohnungen sind: AfA von 1,5 % pro Jahr auf den Gebäudeanteil, vollständige Absetzbarkeit aller Werbungskosten (Kreditzinsen, Verwaltung, Instandhaltung etc.) und der Verlustausgleich mit anderen Einkünften. Bei Neubau-Vorsorgewohnungen kommt zusätzlich der Vorsteuerabzug von 20 % auf den Kaufpreis hinzu, sofern umsatzsteuerpflichtig vermietet wird.

Kann ich die Vorsteuer auch bei einer Altbauwohnung zurückholen?

In der Regel nein. Der Vorsteuerabzug setzt voraus, dass im Kaufpreis Umsatzsteuer ausgewiesen ist. Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung von einer Privatperson ist das nicht der Fall. Nur wenn ein Unternehmer die Wohnung mit USt-Ausweis verkauft, kommt ein Vorsteuerabzug in Betracht. Die Vorsteuer auf laufende Kosten (Handwerker, Verwaltung) kann aber auch bei Altbauwohnungen abgezogen werden, wenn Sie sich für die umsatzsteuerpflichtige Vermietung entscheiden.

Was passiert bei Liebhaberei?

Wird die Vermietung als Liebhaberei eingestuft, werden alle bisher geltend gemachten Verluste rückwirkend aberkannt. Das führt zu Steuernachzahlungen. Um das zu vermeiden, ist eine sorgfältige Prognoserechnung vor dem Kauf essenziell, die zeigt, dass innerhalb des Prognosezeitraums (in der Regel 20 Jahre) ein Gesamtüberschuss erzielt wird.

Welche Werbungskosten kann ich absetzen?

Absetzbar sind unter anderem: Kreditzinsen (nicht die Tilgung!), AfA, Betriebskosten (soweit nicht vom Mieter getragen), Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, Hausverwaltungskosten, Versicherungen, Maklerkosten bei Mietersuche, Rechts- und Steuerberatungskosten sowie Fahrtkosten zur Wohnung. Das gilt unabhängig davon, ob Neubau oder Altbau.

Gibt es steuerliche Unterschiede zwischen Neubau und Altbau?

Ja. Der größte Unterschied betrifft den Vorsteuerabzug: Bei Neubau vom Bauträger sind 20 % USt im Kaufpreis enthalten, die bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung als Vorsteuer rückforderbar sind. Bei gebrauchten Wohnungen entfällt das in der Regel. Dafür bieten Altbauwohnungen oft höhere Abschreibungen durch Sanierungskosten (Instandsetzung auf 15 Jahre verteilt) und einen niedrigeren Einstiegspreis. AfA, Werbungskosten und Verlustausgleich gelten bei beiden Varianten gleichermaßen.

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