Wie viel Eigenkapital braucht man für eine Anlagewohnung in Österreich?

20 % Eigenkapital: Von der KIM-Verordnung zum Marktstandard

Von August 2022 bis 30. Juni 2025 galt in Österreich die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) der Finanzmarktaufsicht (FMA). Diese Verordnung hat den österreichischen Immobilienmarkt grundlegend verändert. Seit 1. Juli 2025 ist die KIM-VO ausgelaufen und somit keine verbindliche Rechtsgrundlage mehr. Die meisten Banken wenden die bisherigen Kriterien jedoch freiwillig weiterhin als internen Standard an.

Die drei zentralen Kriterien, die während der KIM-VO galten und von Banken weiterhin als Marktstandard angewendet werden:

• Mindestens 20 % Eigenkapitalquote: Bezogen auf den Kaufpreis inklusive Nebenkosten sollten mindestens 20 % aus Eigenmitteln stammen.
• Maximale Schuldendienstquote von 40 %: Die monatliche Kreditrate sollte höchstens 40 % des Nettohaushaltseinkommens betragen.
• Maximale Laufzeit von 35 Jahren: Immobilienkredite sollten eine Laufzeit von 35 Jahren nicht überschreiten.

Für Anleger bedeutet das: Auch ohne gesetzliche Verpflichtung gibt es ohne ausreichendes Eigenkapital in der Praxis kaum einen Kredit. Die Zeiten der Vollfinanzierung bleiben in Österreich vorbei – zumindest für den Großteil der Käufer. Banken vergeben Ausnahmefinanzierungen weiterhin nur sehr selektiv.

Eigenkapitalbedarf nach Kaufpreis – Die Übersicht

Die folgende Tabelle zeigt Ihnen auf einen Blick, wie viel Eigenkapital Sie für verschiedene Kaufpreise einer Anlagewohnung einplanen müssen. Berücksichtigt sind sowohl die 20 % Eigenkapitalquote als auch die Kaufnebenkosten von ca. 10 %.

Die Kaufnebenkosten im Detail

Viele Käufer unterschätzen die Kaufnebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. In Österreich müssen Sie mit folgenden Posten rechnen:

3,5 % Grunderwerbsteuer (GrESt)

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Österreich 3,5 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 14.000 Euro. Diese Steuer ist gesetzlich vorgeschrieben und nicht verhandelbar. Bei Schenkungen oder Erbschaften innerhalb der Familie gelten abweichende Stufentarife.

1,1 % Grundbucheintragungsgebühr

Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch fallen 1,1 % des Kaufpreises an. Bei 400.000 Euro sind das 4.400 Euro. Zusätzlich kommt die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht der Bank hinzu: 1,2 % des Hypothekarwerts – bei einer Kreditsumme von 320.000 Euro also weitere 3.840 Euro.

1–3 % Notar- und Vertragserrichtungskosten

Der Kaufvertrag muss in Österreich von einem Notar oder Rechtsanwalt errichtet und beglaubigt werden. Die Kosten liegen je nach Komplexität zwischen 1 und 3 % des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro rechnen Sie mit 4.000 bis 12.000 Euro. Verhandeln Sie die Honorare – hier gibt es durchaus Spielraum.

3 % Maklerprovision zzgl. 20 % USt

Für Anleger, die über einen Makler kaufen, fällt in der Regel eine Provision von 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt an. Das ergibt brutto 3,6 % – bei 400.000 Euro also 14.400 Euro. Achtung: Bei Anlagewohnungen mit Vorsteuerabzug kann die USt der Maklergebühr als Vorsteuer geltend gemacht werden.

Grunderwerbsteuer (3,5 %):      EUR 14.000
Grundbucheintragung (1,1 %):    EUR  4.400
Notar/Vertrag (~2 %):           EUR  8.000
Maklerprovision (3,6 % brutto): EUR 14.400
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Nebenkosten gesamt:              EUR 40.800
+ 20 % Eigenkapital:             EUR 80.000
= Benötigtes Eigenkapital total: EUR 120.800

Kann man eine Anlagewohnung ohne Eigenkapital kaufen?

Die kurze Antwort: Grundsätzlich nein. Die KIM-Verordnung (2022–2025) schrieb eine 20 %-Eigenkapitalquote verbindlich vor. Seit dem Auslaufen der KIM-VO am 30. Juni 2025 gibt es zwar keine gesetzliche Pflicht mehr, doch die Banken wenden diese Schwelle freiwillig als Marktstandard weiterhin an. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenmittel bleibt für Privatpersonen in Österreich daher praktisch ausgeschlossen.

Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme: Wenn Sie bereits eine lastenfreie oder teilweise abbezahlte Immobilie besitzen, kann diese als zusätzliche Sicherheit dienen. Die Bank bewertet den Verkehrswert Ihrer bestehenden Immobilie und kann den beleihbaren Anteil als Eigenkapitalersatz anerkennen. In der Praxis bedeutet das:

• Ihre bestehende Wohnung ist EUR 300.000 wert und lastenfrei
• Die Bank kann bis zu 60–70 % davon als Sicherheit heranziehen
• Das ergibt EUR 180.000–210.000 an anrechenbarer Sicherheit
• Damit könnten Sie theoretisch eine Anlagewohnung ohne zusätzliches Bargeld finanzieren

Bedenken Sie aber: Sie haften dann mit beiden Immobilien. Das Risiko steigt erheblich. Zudem muss die 40 %-Schuldendienstquote weiterhin eingehalten werden – Ihr Einkommen muss also hoch genug sein, um beide Kreditraten zu bedienen.

Strategien, um schneller Eigenkapital aufzubauen

Der Weg zur Anlagewohnung beginnt mit dem Eigenkapital. Hier sind bewährte Strategien, die Ihnen helfen, schneller ans Ziel zu kommen:

1. Automatisiertes Sparen mit fixer Quote

Richten Sie einen Dauerauftrag ein, der am Gehaltstag automatisch 20–30 % Ihres Nettoeinkommens auf ein separates Sparkonto überweist. Wer monatlich EUR 1.500 beiseitelegt, erreicht die EUR 120.000 für eine 400.000-Euro-Wohnung in knapp 7 Jahren.

2. Bausparer als Fundament

Der klassische Bausparvertrag in Österreich bietet eine staatliche Prämie und günstige Darlehenszinsen. Nutzen Sie die maximale Einzahlung von EUR 1.200 pro Jahr, um die volle Prämie zu erhalten. Vier Bausparer (bei Ehepaar mit je zwei Verträgen) bringen nach sechs Jahren ein solides Fundament.

3. ETF-Sparplan für höhere Rendite

Wenn Ihr Anlagehorizont mindestens 5–7 Jahre beträgt, kann ein breit diversifizierter ETF-Sparplan deutlich höhere Renditen als ein Sparbuch bieten. Historisch erzielte ein globaler Aktien-ETF 7–8 % p.a. – natürlich bei höherem Risiko.

4. Sonderzahlungen und Boni nutzen

In Österreich erhalten Arbeitnehmer in der Regel 14 Gehälter. Das 13. und 14. Gehalt (Urlaubs- und Weihnachtsgeld) eignen sich perfekt, um sie vollständig dem Eigenkapital-Aufbau zu widmen.

5. Familiäre Unterstützung

Schenkungen von Eltern oder Großeltern sind in Österreich grundsätzlich steuerfrei (Meldepflicht ab EUR 50.000 innerhalb von 5 Jahren beachten). Besprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Familie, ob eine vorgezogene Erbschaft oder ein zinsloses Darlehen möglich wäre.

Rechenbeispiel: EUR 400.000 Anlagewohnung – Was man tatsächlich mitbringen muss

Machen wir das Ganze an einem konkreten Beispiel fest. Sie möchten eine Anlagewohnung in Wien um EUR 400.000 kaufen und vermieten.

KAUFPREIS:                          EUR 400.000

EIGENKAPITAL (20 %):                EUR  80.000

KAUFNEBENKOSTEN:
  Grunderwerbsteuer 3,5 %:          EUR  14.000
  Grundbucheintragung 1,1 %:        EUR   4.400
  Pfandrechtseintragung 1,2 %
  (auf Kredit EUR 320.000):         EUR   3.840
  Notar/Vertragserrichtung ~2 %:    EUR   8.000
  Maklerprovision 3 % + 20 % USt:  EUR  14.400
  Nebenkosten gesamt:               EUR  44.640

GESAMT BENÖTIGTES EIGENKAPITAL:     EUR 124.640

FINANZIERUNG:
  Kreditsumme:                      EUR 320.000
  Zinssatz fix (20 Jahre):          3,50 %
  Laufzeit:                         30 Jahre
  Monatliche Rate:                  EUR  1.437

MIETEINNAHMEN (geschätzt):
  Nettomiete/Monat:                 ca. EUR 1.100 - 1.300
  Bruttomietrendite:                ca. 3,3 - 3,9 %

MONATLICHER CASHFLOW (vor Steuer):
  Mieteinnahme:                     EUR  1.200
  - Kreditrate:                     EUR -1.437
  - Instandhaltung/Verwaltung:      EUR   -150
  = Monatlicher Zuschuss:           EUR   -387

Wie Sie sehen, ist die Anlagewohnung in den ersten Jahren ein Zuschussgeschäft. Das ist bei Anlagewohnungen in guten Lagen normal und gewollt – der monatliche Zuschuss ist steuerlich absetzbar (Werbungskosten), und die Wertentwicklung der Immobilie sowie die Tilgung des Kredits sorgen langfristig für Vermögensaufbau.

Eigenkapitalrendite vs. Mietrendite: Der Hebel-Effekt erklärt

Einer der größten Vorteile einer Immobilienanlage gegenüber anderen Investments ist der sogenannte Leverage-Effekt (Hebel-Effekt). Sie investieren nur einen Teil des Kaufpreises als Eigenkapital, profitieren aber von der Wertsteigerung der gesamten Immobilie.

So funktioniert der Hebel

Angenommen, Ihre 400.000-Euro-Wohnung steigt im Wert um 3 % pro Jahr. Nach 10 Jahren ist sie rund EUR 537.600 wert – ein Wertzuwachs von EUR 137.600. Sie haben aber nur EUR 124.640 Eigenkapital investiert. Ihre Eigenkapitalrendite allein durch die Wertsteigerung beträgt also rund 110 % – oder ca. 7,7 % pro Jahr.

Zum Vergleich: Hätten Sie die gesamten EUR 400.000 bar bezahlt (ohne Kredit), läge Ihre Rendite nur bei den 3 % Wertsteigerung. Der Kredit wirkt als Hebel und vervielfacht Ihre Eigenkapitalrendite.

Gesamtrendite einer Anlagewohnung

Die Gesamtrendite einer Anlagewohnung setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen:

• Mietrendite: Die laufenden Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten
• Wertsteigerung: Der Anstieg des Immobilienwertes über die Jahre
• Tilgungseffekt: Mit jeder Rate zahlen Sie einen Teil des Kredits zurück – dieses Geld bleibt als Vermögen erhalten
• Steuervorteile: AfA-Absetzung, Vorsteuerabzug und Absetzbarkeit von Werbungskosten

In der Kombination ergibt sich bei gut gewählten Anlagewohnungen in Österreich eine Gesamtrendite auf das eingesetzte Eigenkapital von 8–12 % pro Jahr – deutlich mehr als bei den meisten alternativen Anlageformen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Anlagewohnung um 400.000 Euro?

Für eine Anlagewohnung um 400.000 Euro benötigen Sie mindestens 20 % Eigenkapital (80.000 Euro) plus ca. 10 % Kaufnebenkosten (ca. 40.000 Euro). Insgesamt sollten Sie also rund 120.000 Euro Eigenmittel einplanen. Die 20 %-Quote war bis 30. Juni 2025 eine Mindestvorgabe der KIM-Verordnung und wird von den Banken seither als freiwilliger Marktstandard beibehalten – mehr Eigenkapital bringt bessere Kreditkonditionen und eine geringere monatliche Belastung.

Kann man eine Anlagewohnung ohne Eigenkapital kaufen?

Die KIM-Verordnung (2022–2025) schrieb eine 20 %-Eigenkapitalquote verbindlich vor. Seit dem Auslaufen am 30. Juni 2025 gibt es keine gesetzliche Pflicht mehr, doch die Banken wenden diese Schwelle freiwillig als Marktstandard weiter an. Eine Vollfinanzierung bleibt daher für Privatpersonen praktisch nicht möglich. Ausnahmen bestehen, wenn Sie eine bereits lastenfreie Immobilie als zusätzliche Sicherheit einbringen können. In diesem Fall ersetzt der Immobilienwert das Barkapital.

Was zählt alles als Eigenkapital bei einer Immobilienfinanzierung?

Als Eigenkapital gelten Bargeld, Sparguthaben, Wertpapiere, bereits abbezahlte Immobilien, Bausparverträge, Lebensversicherungen sowie Schenkungen oder Erbschaften. Auch Eigenleistungen am Bau können unter bestimmten Voraussetzungen angerechnet werden. Wichtig: Die Bank muss den Nachweis der Mittelherkunft prüfen – halten Sie entsprechende Unterlagen bereit.

Welche Kaufnebenkosten fallen bei einer Anlagewohnung in Österreich an?

Die Kaufnebenkosten betragen in Summe ca. 8–12 % des Kaufpreises. Im Detail: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr, 1–3 % Notar- und Vertragserrichtungskosten sowie 3 % Maklerprovision zzgl. 20 % USt (also 3,6 % brutto). Zusätzlich fallen 1,2 % Pfandrechtseintragungsgebühr auf die Kreditsumme an.

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